Невыполнение сделки сторонами не означает, что она фиктивная – ВС

Если сторонами не совершено каких-либо действий во исполнение сделки, суд принимает решение о признании его недействительным без применения каких-либо последствий. Но, если во исполнение сделки было передано имущество, она не может быть квалифицирована как фиктивная.

По делу № 201/2832/19 истица просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, проданной ею в 2004 году зятю, который оформил ипотеку в банке под залог этого жилья. Однако она осталась зарегистрированной в квартире, а право собственности за ответчиком было зарегистрировано только в 2016 году.

Суды первых двух инстанций согласились с доводами истицы, что обжалуемый договор заключен без регистрации права собственности и без передачи имущества покупателю. Последний в квартире не проживал и не был зарегистрирован. Поэтому, заключая договор, стороны не намерены были создавать юридические последствия.

Однако Кассационный гражданский суд отменил эти решения и отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что само по себе невыполнение сделки сторонами не означает, что заключена фиктивная сделка.

Оспоренный договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в соответствующем реестре. Кроме того, продавец полностью получила от покупателя средства за квартиру до подписания

договора купли-продажи, не опровергнуто.

Сторонами договора также согласована передачу квартиры в ипотеку банку. И заемщик обязался в срок не позднее 30 календарных дней с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи провести его государственную регистрацию.

Также КГС отметил: вывод суда о том, что договор купли-продажи совершен без регистрации права собственности, не основывается на законе. Ведь действующее на момент возникновения спорных правоотношений законодательство связывало возникновения права собственности на имущество именно с моментом регистрации договора, а не с регистрацией права собственности на такое имущество.