ВС: САМА ПО СОБІ ВИМОГА ПРО ВИЗНАННЯ ПОНОВЛЕНИМ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ НЕ МОЖЕ ЗАБЕЗПЕЧИТИ ЗАХИСТУ ПОРУШЕНОГО ПРАВА

Товариство на підставі частин 6 та 11статті 33 Закону України «Про оренду землі» звернулося до господарського суду з позовом до міської ради про визнання договору оренди землі поновленим. Позивач покликався на безпідставність заперечень відповідача у поновленні договору оренди на новий строк.

Відповідно до обставин справи міська рада відмовила у поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди, оскільки її положення суперечать вимогам рішення міської ради в частині розміру орендної плати, а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії. Крім того, для розгляду питання оформлення земельної ділянки необхідно привести цю земельну ділянку в належний стан, придатний для подальшого використання, та надати документи, які підтверджують право власності на майно, розташоване на земельній ділянці.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про відмову у позові у зв’язку з відсутністю підстав для поновлення договору оренди, з огляду на неналежне виконання позивачем зобов’язань за договором оренди, ненадання позивачем належних доказів звернення до відповідача у встановлені строки для поновлення договору оренди, а також неподання проекту додаткової угоди, зміст якої відповідав би положенням діючого законодавства.

Товариство звернулось з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій зазначало, що факт продовження позивачем користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і відсутність протягом місяця листа-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні договору є підставою для задоволення позову. А суди безпідставно вдалися до оцінки умов проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди, надісланого відповідачеві, оскільки предметом позову є визнання договору поновленим, а не затвердження додаткової угоди.

Верховний Суд не знайшов підстав для задоволення касаційної скарги, проте вказав на неврахування судами попередніх інстанцій помилково обраного позивачем способу захисту порушеного права.

Суд касаційної інстанції зазначив, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї норми.

Так, частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

Суд роз’яснив, що суть поновлення договору оренди за змістом частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Касаційний господарський суд зазначив, що з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 зазначеного Закону, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

Суд зауважив, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами частин 6-11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (зокрема користування земельною ділянкою поза межами строку договору за відсутності заперечень орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов’язків (фактичний склад), при цьому право оренди на той самий (новий) строк підлягає обов’язковій державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди про поновлення договору, оскільки за змістом положень статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Верховний Суд вказав, що у такому випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання поновленим договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» про обов’язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Суд дійшов висновку, що позов про визнання поновленим договору оренди землі у наведеному випадку не може забезпечити захисту порушеного права позивача, не є належним у розумінні положень чинного законодавства та зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених обставин справи (постанова від 25.04.2019 у справі № 908/913/18).