Новини
Останні події, новини зі світу юриспруденції,
інформаційні статті
16.04.2020
АВТОР: Адвокат АО «Barristers» Валентина Литвин

«Земельна реформа: ілюзії, реалії, перспективи» – адвокат АО «Barristers» Валентина Литвин

СТАРТ РИНКУ ЗЕМЛІ 2021 – ЗРАДА, ПЕРЕМОГА ЧИ КОМПРОМІС?

30 березня 2020 року, під час позачергового засідання Верховної Ради України, народні депутати більшістю голосів підтримали підготований до другого читання Законопроект № 2178-10 “Про внесення змін у деякі законодавчі акти України про обіг земель сільськогосподарського призначення”.

Цей закон став компромісом між владою, частиною опозиції і МВФ. Його розкритикувала ціла низка депутатів, які голосували проти. Водночас аграрні експерти й ті українські фермери, які загалом погоджуються з необхідністю ринку землі в Україні, оцінюють новий закон неоднозначно.

Те, що ринку купівлі-продажу земель аграрного призначення в Україні бути  – це позитив. Чи врятує новий закон про землю українську економіку від дефолту покаже майбутнє, але однозначно можна сказати, що зняття мораторію — це наразі чи не найбільш дієвий спосіб пожвавити вітчизняну економіку, без чого більшість електоральних обіцянок теперішньої влади будуть порожнім звуком.

Отже, яким буде ринок землі по-українськи? Хто і на яких умовах зможе купувати, продавати, дарувати чи обмінювати ріллю, сади, виноградники і пасовища? Проаналізуємо Законопроект № 2178-10, підготовлений до другого читання.

Запуск ринку землі в Україні відбудеться з 1 липня 2021 роки. Згідно до Прикінцевих положень Законопроекту, він  набирає чинності з 1 липня 2021 року, крім пункту 2 цього розділу, яким Кабінету Міністрів України доручено у шестимісячний строк з дня опублікування цього Закону розробити порядок підтримки громадян і юридичних осіб, які хочуть купити землю, зокрема – підготувати нормативну базу для створення Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх сільгоспвиробників, ініціювати внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо створення даного фонду, привести у відповідність із цим Законом нормативно-правові акти.

Хто ж і коли отримає право купувати українську землю? Із  1 липня 2021 року отримають право купувати землю аграрного призначення лише громадяни України як фізичні особи, а із 1 січня 2024 року і юридичні особи. Але за умови, що серед їхніх кінцевих власників є лише громадяни України, українські територіальні громади або держава.

Іноземці ж зможуть купувати українську землю сільськогосподарського призначення за умови та з дня схвалення такого рішення на загальнонаціональному референдумі. Зокрема, після цього набудуть право купувати землю юридичні особи, серед засновників/бенефіціарів яких є іноземні громадяни, а іноземці й особи без громадянства зможуть набувати частку або членство в юридичних особах, які вже мають землі аграрного призначення.

Також володіти землею аграрного призначення можуть: держава, територіальні громади та банки.

Водночас є землі аграрного призначення, які не можна буде продавати навіть після запуску ринку. А також є ті, кому цю землю в жодному разі не продадуть.

Не можуть продаватися (змінювати власника) землі аграрного призначення:

  • якщо вони в державній чи комунальній власності.
  • якщо вони перебувають на тимчасово окупованих територіях на Донбасі або в Криму. Виняток закон робить лише для передачі такої землі у спадок. Всі інші угоди і довіреності, укладені в період окупації, вважаються недійсними.
  • якщо земля перебуває ближче ніж за 50 км від державного кордону, її не мають права купувати іноземці або юридичні особи з іноземними засновниками. Навіть якщо всеукраїнський референдум дозволить іноземцям купувати землю в Україні.

Не допускаються на ринок землі:

  • громадяни країни-агресора і юридичні особи, в яких вони є бенефіціарами;
  • особи, пов’язані з терористичною діяльністю;
  • юридичні особи, співвласником яких є іноземна держава;
  • компанії, чиї власники зареєстровані в офшорах або чиїх бенефіціарів наразі неможливо встановити;
  • люди чи компанії, які перебувають під санкціями (за законом «Про санкції»), або особи, пов’язані з ними;
  • юридичні особи, пов’язані з компаніями і конкретними людьми, зареєстрованими в державах, які входять до «чорного списку» Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей.

Концентрація землі в одні руки

Законопроектом  встановлені обмеження на площу земель «в одні руки», а саме: громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га., а з 2024 року – 10 тисяч га.

Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим Законом.

При цьому для обчислення площі, що належить окремому громадянину, враховується земельний банк юридичних осіб, в яких йому належить частка, пропорційно цій частці. Тобто, якщо в людини, крім власних земельних ділянок, є частка в компанії, яка володіє якимись аграрними угіддями, то ця людина вважається власником землі компанії: вона володіє стількома відсотками землі, скільки відсотків має в статутному капіталі цієї юридичної особи.

Порушення вимог щодо кола покупців та площі земель «в одні руки» є підставою для визнання недійсним правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, а також для конфіскації земельної ділянки.

Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажом, виплачується її колишньому власнику. Тобто, після реалізації земельної ділянки на торгах виручена сума повертається колишньому власнику, а тому по своїй правовій природі названа у законопроекті «конфіскація», насправді виглядає як реквізиція.

Водночас,  вимога «не більше ніж 100 га (з 2024 року – 10 тисяч га) в одні руки» не поширюється на банки. Але банки мають право володіти аграрною землею лише за умови, що стягнули її як заставу за кредитом. Також, в Законі наявне часове обмеження щодо володіння банком такою землею, а саме: такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Дану норму фахівці називають одним із імовірних механізмів концентрації землі «в одних руках», оскільки Банки, які можуть отримувати землю (як заставу) без кількісних обмежень, стануть такими собі латифундистами на два роки, а локальний капітал, через право викупу, отримає відповідні переваги через тіньові схеми.

Кредитування під заставу землі. Закон відкриває доступ до банківського кредитування як для операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, так і аграрного бізнесу в цілому, основним капіталом у якого є саме земля сільськогосподарського призначення. Особливо важливою ця зміна є для малих та середніх виробників, для яких земельні ділянки є чи не єдиним активом для використання у вигляді застави.

Переважне право на купівлю земель сільськогосподарського призначення

Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Тобто, особа, яка вирішить продати свій «пай», має враховувати, чи надавав він комусь «переважне право» на його придбання. Закон «Про оренду землі» надає переважне право орендарям. Таким чином, у разі, коли власник «паю» побажає його продати, а орендар не може чи не хоче придбати дану земельну ділянку, то орендар знайде іншу зацікавлену особу, яка побажає придбати у нього переважене право на купівлю даної землі. Тобто, реальним продавцем «паю» буде виступати не його власник, а орендар.

Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають «право постійного користування» чи «право довічного успадкованого володіння» земельними ділянками державної й комунальної власності. Або якщо вони переоформили таке «постійне користування» як оренду. Закон дає їм змогу купити цю землю без торгів, та ще й з розстрочкою платежу до десяти років.

Формування ціни на землю

До  2030 року Законом встановлюється  обмеження щодо мінімальної ціни на землю, а саме: ціна, за якою купують і продають ділянку аграрного призначення, не може бути меншою, ніж її вартість за нормативно-грошовою оцінкою.

За умов відсутності прозорої ринкової ціни, ця норма буде захищати власників та місцеві бюджети на етапі відкриття ринку від штучного заниження ціни. Але за умов обігу переважних прав викупу земель ця мінімальна ціна фактично і стане єдиною ціною на ринку.

Нормами Закону також передбачено, що розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок, проводяться виключно у безготівковій формі. Також передбачається цікава норма щодо недопустимості набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення за відплатними договорами «у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерело походження коштів або інших активів, завдяки яким набувається таке право».

Зняття мораторію з продажу земель сільськогосподарського призначення є позитивним, а наразі чи не найбільш дієвим способом пожвавити вітчизняну економіку та не допустити дефолту отримати фінансову допомогу від МВФ та зменшити удар для економіки під час пандемії коронавірусу.

Крім того, даний крок був необхідний для виконання рішення Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України», який констатував порушення мораторієм прав власників земель с/г призначення. Невиконання цього заходу загрожує для держави не лише підривом її авторитету як суб’єкта міжнародного права, але й приблизно 7 млн заяв до Страсбурга. Кожен із 7 млн заявників реально може претендувати на відшкодування коштами з державного бюджету.

Джерело: BARRISTERS
768
ВСІ НОВИНИ НАСТУПНА НОВИНА