На розгляд Верховної Ради України винесено законопроєкт № 14112 «Про внесення змін до статті 266 Податкового Кодексу України…», яким запропоновано запровадження загальнодержавної пільги зі сплати податку на нерухоме майно. Ініціатива, на перший погляд, має виразне соціальне забарвлення: захистити громадян, насамперед пенсіонерів та мешканців сільської місцевості, від податкового навантаження за володіння невеликими нежитловими об’єктами.

Пояснювальна записка до проєкту апелює до соціальної справедливості, вказуючи на «економічну необґрунтованість» оподаткування «гаражів, сараїв, майстерень, підсобних господарських споруд», які, на думку авторів, «фактично не приносять прибутку». Авторами пропонується доповнити Податковий кодекс України нормою про застосування пільги щодо оподаткування для фізичних осіб для будь-якої нежитлової нерухомості на 100 кв.м.

На сьогодні така пільга існує лише для житлової нерухомості:

• для квартир: база оподаткування зменшується на 60 кв.м;
• для житлових будинків: на 120 кв.м;
• для різних типів (квартира + будинок): на 180 кв.м.

Власники ж гаражів, сараїв, майстерень, комор, хлівів та інших підсобних приміщень не мають жодних пільг і змушені сплачувати податок на всю їхню загальну площу, незалежно від того, чи приносять ці об’єкти прибуток.

Водночас податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за своєю суттю, визначеною у статті 10 Податкового кодексу України (ПКУ), є місцевим податком. Це означає, що він встановлюється рішеннями органів місцевого самоврядування і є однією з ключових дохідних баз місцевих бюджетів, кошти з якого спрямовуються на потреби самої громади.

Чинна редакція Податкового кодексу надає органам місцевого самоврядування вичерпні повноваження для налаштування цього податку. Зокрема, підпункт 266.4.2 пункту 266.4 статті 266 ПКУ прямо уповноважує сільські, селищні, міські ради «встановлювати пільги з податку, що сплачується на відповідній території… та додаткові пільги».

Переважна більшість громад в Україні активно користується цим інструментом. Розуміючи соціальну чутливість питання та відсутність економічного сенсу в оподаткуванні господарських споруд, місцеві ради у своїх рішеннях масово встановлюють нульову ставку (0%) або повне звільнення для так званих допоміжних (господарських) будівель, куди й потрапляють згадані у пояснювальній записці сараї, хліви, комори та гаражі.

Таким чином, «проблема», яку покликаний вирішити законопроєкт, у більшості громад вже вирішена самими органами місцевого самоврядування. Там, де така проблема й досі існує, це є наслідком не прогалини в загальнодержавному законодавстві, а виключно бездіяльності або свідомого фіскального рішення конкретної місцевої ради, яка не скористалася своїми законними повноваженнями. Вирішення ж цієї точкової проблеми шляхом запровадження загальнонаціонального мандату є невиправданим втручанням у компетенцію органів місцевого самоврядування.

Одна з найбільших небезпек ініціативи прихована в її нецільовому характері. Запроваджуючи загальнонаціональну пільгу, законопроєкт не робить жодної різниці між об’єктами за їхнім економічним призначенням.

Запропонована норма проєкту «(г) для нежитлової нерухомості – на 100 кв.м» буде застосована абсолютно до всіх об’єктів у власності фізичних осіб. Під її дію підпаде як старий сарай пенсіонерів площею 70 кв.м, так і комерційний склад, станція технічного обслуговування, майстерня чи магазин площею до 100 кв.м, що зареєстрований на фізичну особу і є джерелом постійного доходу.

Наслідком такого підходу може стати те, що головними бенефіціарами пільги виявляться не соціально незахищені верстви населення, а власники дрібного та середнього бізнесу, що використовують комерційну нерухомість, зареєстровану на фізичних осіб.

Окрім прямого скорочення надходжень, законопроєкт створює легальні стимули для нових схем ухилення від оподаткування. Будь-яка пільга, прив’язана до кількісного ліміту (у цьому випадку 100 кв.м), неминуче провокує бізнес до «оптимізації».

Власник комерційного об’єкта площею, наприклад, 300 кв.м, який наразі сплачує податок з усієї площі, отримує легальну можливість роздробити цей об’єкт на три окремі об’єкти по 100 кв.м та зареєструвати їх на трьох різних членів родини (кожен з яких є окремим платником податку). Кожен із трьох власників скористається пільгою у 100 кв.м, що призведе до повного виведення комерційного активу з-під оподаткування. Місцевий бюджет, який розраховував на дохід із 300 кв.м, не отримає нічого.

Указане, очевидно, спричинить значні втрати місцевих бюджетів, що є також ключовою небезпекою.

Підсумовуючи, хочеться зазначити, що законопроєкт № 14112 – це ініціатива з виразним соціальним та гуманістичним спрямуванням, покликаний виправити очевидну несправедливість у податковій системі.

Проте для ухвалення такого законопроєкту і при цьому уникнення спричинення колапсу місцевих фінансів законопроєкт потребує значно детальнішого фінансово-економічного обґрунтування. Необхідно чітко прорахувати, який обсяг коштів втратять громади (особливо сільські та селищні), й можливо, передбачити для них механізми компенсації з державного бюджету.

В іншому випадку законодавець ризикує зрізати доходи на місцях, що в умовах сьогодення є вкрай небезпечним.

У цілому слід зазначити, що ідея вірна, проте її впровадження вимагає ювелірного прорахунку та правильного формулювання.

Воднораз експертна спільнота та міжнародні партнери роками рекомендують Україні перейти до моделі ad valorem, або оподаткування на основі ринкової (оцінної) вартості нерухомості. Цей підхід є набагато більш справедливим і закладений як вектор у багатьох європейських країнах.