З 6 червня 2026 року набирають чинності суттєві зміни до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», які докорінно змінюють механізм приватизації об’єктів шляхом викупу орендарем. Законодавець передбачив перехідний однорічний період для завершення процедур приватизації шляхом викупу, розпочатих орендарями за попередніми правилами, і цей строк спливає саме 06.06.2026.

Відповідно орендарі, які не встигнуть завершити процедуру приватизації шляхом викупу — укласти договір купівлі-продажу з органами приватизації до вказаної дати, — підпадатимуть під дію нового правового регулювання.

Наразі нормами ч. 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» закріплено право орендаря на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки. Для реалізації цього права вимагається дотримання орендарем чітко визначеного законом переліку умов, а саме: здійснення невід’ємних поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25 % його ринкової вартості, визначеної для цілей оренди; наявність попередньої письмової згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень, що дають право на приватизацію; виконання невід’ємних поліпшень у межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна; підтвердження факту здійснення, складу та невід’ємного характеру поліпшень висновком будівельної експертизи, а їх вартості — суб’єктом оціночної діяльності; належне виконання всіх умов договору оренди із підтвердженням відсутності заборгованості з орендної плати; а також чинність договору оренди на момент приватизації.

Згідно з ч. 3 ст. 18 зазначеного Закону, у разі прийняття органом приватизації рішення про приватизацію об’єкта шляхом викупу між таким органом та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу, який є підґрунтям для подальшого укладення основного договору та набуття орендарем права власності на майно.

Починаючи з 06.06.2026 процедура прямого цільового викупу повністю скасовується та замінюється механізмом проведення аукціону з приватизації об’єкта оренди з невід’ємними поліпшеннями.

Відповідно до нової редакції ч. 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», орендар матиме право на придбання майна вже не за фіксованою оціночною вартістю за мінусом ринкової вартості здійснених ним поліпшень, а за найвищою ціною, запропонованою іншими учасниками під час проведення відкритого електронного аукціону.

Для реалізації свого права на приватизацію орендар буде змушений не лише брати участь в аукціоні, а й сплатити ціну продажу, що дорівнює максимальній ціновій пропозиції переможця торгів. Вартість раніше здійснених поліпшень при цьому компенсується шляхом пропорційного зарахування під час остаточного розрахунку.

На мою думку, зазначені законодавчі новели погіршують правове та фінансове становище орендарів державного та комунального майна порівняно з поточним регулюванням. Формування ціни об’єкта на відкритих конкурентних торгах створює очевидний ризик суттєвого подорожчання активу, оскільки кінцева вартість залежатиме від попиту на ринку. Така законодавча модель, безперечно, повною мірою відповідає майновим інтересам держави та територіальних громад, маючи на меті збільшення фінансових надходжень до бюджету, проте вона обтяжує орендарів, які вже інвестували значні власні кошти у поліпшення об’єкта, змушуючи їх змагатися за нього у непередбачуваних ринкових умовах.

Враховуючи наближення дати закінчення перехідного періоду, особливої гостроти набуває проблема процесуальної бездіяльності органів приватизації — суб’єктів владних повноважень. Законодавство не визначає строку, протягом якого приватизація має бути завершена. І органи приватизації користуються цим. На практиці непоодинокими є випадки, коли незалежна оцінка майна вже проведена та затверджена, всі необхідні процедурні етапи пройдені, однак орган приватизації без обґрунтованих правових підстав зволікає з укладенням попереднього договору купівлі-продажу, ніби очікуючи набрання чинності новою редакцією Закону. Якщо сидіти склавши руки, таке зволікання неминуче призведе до втрати орендарем права на викуп за процедурою, що діяла до внесення змін.

За таких обставин найбільш ефективним способом захисту порушеного права є звернення до суду. Як практикуючий адвокат у таких спорах, раджу до 06.06.2026 ініціювати судовий процес із позовною вимогою про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним. Такий підхід узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду у переддоговірних спорах щодо приватизації, яка допускає визнання договорів укладеними за рішенням суду у випадках безпідставного ухилення органу приватизації від їх підписання за умови доведення наявності всіх визначених законом передумов. Водночас суд у резолютивній частині рішення викладає текст попереднього договору, який вважається укладеним у день набрання законної сили судовим рішенням.

Подання позову до 06.06.2026 дозволить орендарям, які через бездіяльність органів приватизації не встигають завершити процедуру приватизації державного або комунального майна шляхом викупу, набути майно у власність за процедурою старого Закону та уникнути переходу до процедури продажу об’єкта на незручних для орендаря умовах електронного аукціону.