Нещодавно прийнятий Закон України № 4292-IX від 12 березня 2025 року, що вносить зміни до Цивільного кодексу та інших актів щодо посилення захисту прав добросовісного набувача, знаменує собою суттєвий поворот у регулюванні майнових відносин. Опублікований 8 квітня 2025 року, цей закон покликаний зміцнити правову визначеність для власників нерухомості, особливо тієї, що колись перебувала у державній чи комунальній власності, та захистити інтереси осіб, які придбали майно на ринку, не знаючи про можливі вади у його попередній історії відчуження.

Ключовою новелою закону є суттєве обмеження права держави та територіальних громад витребувати нерухоме майно у добросовісних набувачів (тих, хто придбав майно за плату, не знаючи і не маючи змоги знати про відсутність права на відчуження у продавця). Нова редакція статті 388 Цивільного кодексу встановлює загальний 10-річний граничний строк, після спливу якого таке витребування стає неможливим. Цей строк починає свій відлік від моменту реєстрації права власності першим приватним набувачем або від дати фактичного передання майна, якщо на той момент реєстрація не вимагалася, і не переривається в разі подальшої зміни власників. Водночас закон передбачає важливі винятки: 10-річне обмеження не поширюється на випадки, коли йдеться про об’єкти критичної інфраструктури, стратегічні об’єкти державної власності, землі оборони, об’єкти природно-заповідного фонду, гідротехнічні споруди (за наявності підтвердних документів про їх статус на момент вибуття) чи пам’ятки культурної спадщини, що не підлягали приватизації.

Крім того, майно в принципі не може бути витребуване у добросовісного набувача, якщо воно було продане в порядку виконання судових рішень або на електронному аукціоні під час приватизації.

Іншим революційним положенням є запровадження обов’язкового механізму компенсації добросовісному набувачеві у разі витребування у нього нерухомості на користь держави чи громади (нова частина 5 статті 390 ЦКУ). Відтепер суд може ухвалити рішення про витребування майна лише за умови, що позивач (державний орган чи прокурор) попередньо вніс на депозитний рахунок суду кошти, що дорівнюють оцінній вартості цього майна на дату подання позову. Ці кошти потім автоматично перераховуються добросовісному набувачеві як компенсація, без необхідності подавати окремий позов.

Держава ж, компенсувавши вартість, отримує право регресної вимоги до особи, з вини якої майно незаконно вибуло з її володіння. Цей механізм, підкріплений змінами до процесуальних кодексів, кардинально змінює підхід до вирішення таких спорів. Важливо, що ключові норми закону, зокрема щодо компенсації та обчислення 10-річного строку, мають зворотну дію в часі за певних умов.

Безперечно, такі зміни зумовлюють низку позитивних результатів. Насамперед це суттєве підвищення правової визначеності та стабільності цивільного обороту. Власники нерухомості, особливо придбаної на вторинному ринку, отримують значно сильніші гарантії захисту своїх прав від претензій держави, пов’язаних із давніми порушеннями під час приватизації. Добросовісні набувачі тепер захищені не лише від самої можливості витребування майна після 10 років, але й фінансово – через механізм компенсації. Це підвищує справедливість регулювання, адже ризик перекладається з невинної особи на державу, яка, зі свого боку, має інструменти для стягнення збитків зі справжніх винуватців. Очікується, що такі гарантії стимулюватимуть ринок нерухомості та інвестиційну привабливість країни.

Водночас реалізація Закону № 4292-IX пов’язана і з певними ризиками та викликами. Існує побоювання, що 10-річний строк може призвести до фактичної легалізації незаконно набутих у минулому активів, якщо вони не підпадають під чітко визначені винятки, що потенційно заподіє шкоду державним та комунальним інтересам. Обов’язкова компенсація створює значне фінансове навантаження на бюджети всіх рівнів, вимагаючи резервування коштів та ефективного механізму їх адміністрування. Практичне застосування винятків із 10-річного правила також може виявитися складним і породжувати нові судові спори щодо класифікації об’єктів. Не слід забувати й про потенційні суперечки щодо оцінки вартості майна для компенсації. Крім того, скорочення строків для оскарження дій державних реєстраторів вимагатиме від громадян та бізнесу більшої оперативності у захисті своїх прав.

Отже, Закон № 4292-IX є важливим кроком на шляху до зміцнення інституту приватної власності та захисту добросовісних учасників ринку. Проте його успіх та реальний вплив – позитивний чи негативний – значною мірою залежатиме від якості підзаконних актів, ефективності роботи державних органів щодо бюджетування компенсацій та стягнення регресних вимог, а також від послідовної судової практики, яка має забезпечити справедливий баланс між приватними та публічними інтересами.